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水皮杂谈用时间去换空间0

发布时间:2019-07-12 21:54:28

水皮杂谈:用时间去换空间

天有不测风云。

许多人做梦也想不到,上午还走得好好的指数,中午会因为温总理见面会上一句房地产政策调控的回答而乾坤逆转,演出了一幕惊心动魄的高台跳水,上证指数一举跌去60多点,下跌的利索和本轮上涨的艰难形成了鲜明的对比。

水皮相信,市场的确是误读了温总理的讲话,这种误读如果说开始是无意的,那么后期其实就是刻意的,借题发挥一贯是市场调整的逻辑。毕竟,从年前温总理发表关于提振股市信心的讲话以来,在郭树清不遗余力地鼓吹蓝筹罕见价值投资的罕见举措之下,指数已经出现了300多点的涨幅,在宏观经济增速调降至7.5%的背景下,指望指数轻松上升是不切实际的,必要的调整是继续震荡上行需要的,更何况,上证指数又面临2500点的关口。

众所周知,房地产的调控一直就是本轮宏观调控的出发点,至于会不会成为归宿,则需要进一步的观察。凤凰的请水皮梳理一下调控的过程,其实调控的始作俑者是央行于2003年9月发布的房贷新政,周小川其时就已经对银行业可能存在的房贷风险提出了警告,但是这种预警并未获得中央部门的普遍认同,建设部甚至假国务院的名义发布了促进房地产健康发展的政策文件予以还击。不过,短暂的分歧之后,2004年初中央开始了以房地产上游钢铁、水泥、电解铝三大产业为对象的宏观调控,可惜一年的调控效果有限,钢铁价格更是走了一个过山车,有惊无险,直到2005年初曾培炎副总理才在上海明确把调控目标指向了房地产,限制别墅用地论调实施严厉的耕地保护措施出发点都是正确的,但是南辕北辙变相推动了房价的上涨,而奥运概念的炒作让北京的房价出现飙升。做股票的都知道,上一轮行情的蓝筹领涨板块分别是金融股和房地产股,概念则一方面来自汇改,一方面来自股改,汇改意味着人民币资产的升值,因此,房价股价齐涨成为2006年和2007年的情景。真正让房地产降温的其实并不是针对房地产的政策措施,而是2008年开始的从紧的货币政策,钱不是万能的,没有钱是万万不能的,钱没了房地产政策的威力就显现出来了,中介倒闭有行无市,绿城差点命丧黄泉,恒大上市亦遭滑铁卢。但谁又能想到,就在这个节骨眼上,席卷全球的金融危机爆发,中国政府仓促之下推出了4万亿刺激计划,货币政策大拐弯从从紧跃过稳健直接进入宽松,流动性如洪水猛兽夺栏而出,房地产的注册资本金从30%被下调到20%至今没有回调归位,杠杆效应从3倍放大到5倍,房地产交易量在2009年达到6万亿,占当年社会消费零售总额比将近一半,房价出现翻倍的走势。忍无可忍之下,国务院2010年4月再次开始强力调控,半年之中出台了三次文件,着力点从限贷扩大到限购,但是地方阳奉阴违,央企频当地王,退出令形同虚设。相反,随着房贷优惠利率的取消和限购的执行,一定程度上反而加大了刚需的成本,导致了房租的上涨,而房租的上涨又封堵了房价的下行空间,北上广深一线城市房价进入拉锯阶段,这就是让温总理反思的房地产调控,为什么房价越调越高?温总理也没有给出答案。温总理有明确答案的是合理房价,那就是和家庭收入相适应。不过,根据主要城市居民家庭收入的数字来看,北京的人均可支配收入是32903元,广州是34300元,深圳是36500元,上海是36230元。以两口之家计算,以90平方米为基准户型,以国际通行标准换算,有人计算出北京的合理房价为4387元/平方米,广州则为4573元/平方米,深圳为4867元/平方米,上海则为4831元/平方米,而现在北京二环内的房价基本上都在40000元/平方米,合理的理想房价和不合理的现实房价差距几乎是10倍。李稻葵的解释是善良的,收入是会增长的,但是,一定要清楚,这是一个长期的过程。

房价的泡沫是对未来的透支,但是这个泡沫还没有大到立刻就破,不破就活不下去的地步,如果真的那样,房价早就跌了,调控经历这么长时间,房价泡沫弹性还如此之大,说明自有内在的合理性,不看到这一点,就会急躁冒进,产生不切实际的期望。从这个意义上讲,房地产调控不能放松,更要作打持久战的思想准备。让时间来换空间,震荡消化这个泡沫。

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