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兰州楼市面面观库存升级行业去化存隐忧

发布时间:2019-06-09 14:47:26
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2月20日,国务院常务会议研究出台了完善稳定房价工作制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等5项房地产市场调控措施,业内称为“国五条”。这是自2009年12月房地产市场调控以来,国务院对房地产市场出台的第五次调控政策。与之前相比,“国五条”除了再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房外,还提出扩大房产税征收范围及加大土地供应量等新举措。

“国五条”重申了中央对楼市调控一以贯之的坚定态度,除此之外,“国五条”中“(各地)制定并公布年度新建商品住房价格控制目标”“其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施”“扩大个人住房房产税改革试点范围”等表述,则是在此次调控政策中首次提出。从政策中不难看出,公布房价控制目标,旨在抑制投资需求,保持房价基本稳定;对于城市房价上涨过快城市,有可能在现有的限购政策基础之上,扩大限购范围、实施差别化信贷政策;扩大个人住房房产税改革试点范围,则是房地产调控势在必行的长效手段。

就兰州房地产市场而言,为响应中央调控政策,保持调控成果,推进兰州房地产市场平稳健康发展,此前针对本地市场出台的“限购”“限价”等各项政策必然还会延续,除此之外,不排除为贯彻中央打击投机投资性购房需求,落实商品房明码标价而相应完善和出台有关政策。

市场:

库存升级行业去化存隐忧

2012年兰州房地产市场集中放量,仅安宁区在售楼盘就达32个之多,兰州房管局官数据显示,截止2012年底,兰州五区商品房库存达32930套,共328.3万平方米。与此同时,2013年兰州还会有约50个楼盘上市发售,总体量达570万平方米。就近几年兰州全年的销售量来看,每年均在100万平米左右徘徊,按此计算,到2013年底,兰州商品房库存将达700万平方米。

2012年以来,兰州房地产开发投资飞速增长,在房地产调控不断加码的大背景下,投资、投机需求明显遏制,而刚需支撑有限,潜在的供求失衡将会在2013年更清晰地显现。特别是同一区域新建楼盘在消费群体定位上同质化严重,更加重了行业竞争。这对开发商的去化速度、融资等各个方面都带来了不小压力。

去年下半年以来,兰州楼市明显回暖,为消化这些库存带来了良好预期,然而能否完全缓解供求失衡的矛盾,还需结合房地产宏观调控大局、兰州城镇化建设速度等因素来综合考量。

企业:

大型房企来兰重塑行业格局

近年来,全国大型房企不断进入兰州市场,给本土房地产开发商带来了巨大冲击。2013年更是外地房企在兰州开发建设项目的关键之年。除了之前进入兰州的恒大、元森、中海、万达、阳光城、福建东百等大型房企之外,海亮、小天鹅、红星美凯龙、中国铁建、碧桂园等大批房企纷纷启动新项目建设,使得兰州本地开发商压力倍增。

一方面,兰州的房地产市场起步较晚,为大型房企前来开发提供了良好条件。尤其是去年9月,兰州新区晋升新区,更使兰州变成了投资开发的热土;另一方面,在严厉的房地产调控之下,一、二线城市开发已接近饱和,大型房企转战三、四线城市是必然选择。

外地品牌房企的进入,增加了兰州房地产市场的活力,不仅改变了兰州房地产开发模式,带来了更多高品质产品和全新的开发理念,也提高了竞争门槛,一举打破了兰州房地产市场以本土企业为主的固有结构,优化了产业格局,在更大程度上加剧开发企业之间的竞争。

土地:

供应加大土地市场明显升温

据统计,截至2012年年底,兰州共储待开发土地31万亩,共93宗,仅2012年10月兰州市首场土地招商推介会上就一次性推出了13宗土地近万亩,加上新供地块,兰州2013年土地市场一改以往沉寂,供应量大幅增加。今年1月,土地挂牌公告就有5宗,共计135463.8平方米。其中多半作为住宅用地出让。

值得一提的是,位于兰州市青白石区的“兰州新城”建设项目,利用该区域低丘缓坡等未利用土地开发整理,为城市发展提供建设用地,将推平项目区超过700座荒山,造地约2500万平方米。同在该区域内,碧桂园兰州新城投资建设项目约2000万平方米,两大项目使该区域成为了人们瞩目的焦点。

兰州新区作为甘肃省对外开放的门户,其基础建设大踏步推进,各种建设项目全面开花,按照兰州新区总体规划远期目标,至2030年,兰州新区行政区划范围面积将达806平方公里,照此推算,新区平均每年推出的建设用地面积达50平方公里。

土地放量供应,必然加快房地产开发速度,增加供给量,然而,随着兰州可供开发的土地量逐渐减少,其稀缺性正随着开发的推进与日俱增,地价也在不断上涨,这又对于降低高企的房价来说,增加了不小难度。以2012年4月拍卖的位于兰州七里河区的G1109号宗地为例,20亩的土地被某开发商以14600万的价格拿下,亩均价为733.7万元,楼面价达到3144.45元/平方米,创该区域土地出让之。如何能在土地供应与房地产市场平稳发展之间寻求平衡,尚需深入探索。

保障房:

建设与分配循序推进

2012年12月底,国务院副总理李克强在江西九江调研时强调:建保障房有利于抑制房价过快上涨,防止抬高城镇化门坎,这样农民变市民才有希望。2013年仍是保障房建设与供应的高峰期,李克强的讲话代表了中央对2013年保障房建设的根本态度。

兰州市2013年保障房建设规划为:建设保障性住房12500套,分配入住保障性住房2万套。其中拟建保障房中经济适用住房为4000套,棚户区改造为4500套,公共租赁住房为3000套,限价商品住房为1000套。目前保障房建设与分配的前期工作正在有序开展。

保障房建设作为改善中低收入家庭住房条件的有效措施,加快保障性住房建设,对于改善民生、楼市调控、扩大城乡居民消费等方面意义重大。兰州市早在2010年、2011年就已出台了相关政策,对以招拍挂方式出让建设用地的新建商品房开发项目,规定无偿配建一定比例的公共租赁住房或廉租住房,由政府统一管理。2013年的兰州市的保障房建设与分配,将会按照既定规划,循序推进。 (张小虎)

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