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政策效应初现二手楼市量升价稳

发布时间:2019-11-09 18:14:11

政策效应初现 二手楼市量升价稳

近日,合富置业发布《2014年10月份合富标准二手住宅价格指数(广州)分析报告》,报告称,2014年10月广州二手楼价环比下降0.2%,大致企稳;二手交投大幅回升,下半月签量明显反弹,天河、海珠升幅较大,超过四成。对此,合富房地产经济研究院院长龙斌(微博博客)表示,预计四季度二手楼市仍以温和回升为主。

天河海珠升幅超过四成

与2009年、2010年交投火爆的时期相比,2014年10月广州二手楼市的总体成交量不高,但与2014年9月份的全年冰点相比,则明显好转。据合富标准指数调查监测,10月份广州二手楼市的看楼量较9月份增加了三到五成,新收客户量增加约两成。合富标准指数监测阳光家缘二手住宅签数据显示,10月广州全市二手签约2063套,19.5万平方米,较9月份上升了三成。

由区域看,市区和外围区域的价格基本企稳。由板块看,绝大部分板块的二手价格继续持稳。此外,个别板块的价格小幅回调,主要是前期一定幅度降价的物业受到市场追捧,如原芳村片区、滨江东和越秀的个别大面积贵价单位以及工业大道小部分急售的卖一买一业主。

10月广州二手交投大幅回升,下半月签量明显反弹。天河、海珠升幅较大,超过四成;越秀、原荔湾、白云、番禺等中心区的升幅基本在两到三成之间,与大市相当;原芳村、花都、从化等外围及郊区的升幅相对较小。

由周度二手签看,自3月份以来,二手住宅成交量基本呈持续低位下探寻底的特征。不过,自10月中旬开始,二手周度签量呈明显反弹回升的态势。其中10月份第四周,广州全市二手签量622套。全市十区(不含增城、从化)签514套,总体签量重返2013年的平均正常水平。

刚需旧客购房步伐加快

10月改善换房需求明显增加。10月份广州换房改善型需求的占比创历史纪录,高达39.4%,较此前的三成左右增加约一成。据悉,换房改善需求既有卖一买一的首改买家,也有再买一套改善买家。其中天河、海珠、越秀、原荔湾等市区的首改需求接近五成。

10月首置买家的购房积极性明显上升,与此前的观望胶着形成鲜明反差。一方面,临近年底部分急需春节前入住的首置买家,加快了购房的步伐;另一方面,也有部分对价格较敏感的首置需求,担心后市价格走高,买涨不买跌心态下,出手果断。

总的来说,受930政策利好影响,无论首置还是改善需求的信心均逐渐恢复,后市预期好转,购房意愿上升。调查显示,希望春节前入住的迫切性购房需求、担心楼价上涨的首置刚需以及受惠于房贷新政实质利好的改善换房买家,出手果断,其中长期看楼的刚需旧客交易节奏有所加快。

换房买家比例增多

由于银行对房贷的支持力度增加,10月一次性付款的占比由此前的四成以上回落至三成五左右。

改善买家还清贷款仍可当首套,首付三成。10月份改善买家购房首付三成的占比为15%,而9月份这一比例几乎为零。调查显示,首付三成的换房买家多数卖一买一,需求以2房和小3房居多,其中光大花园、华景新城、帝景苑、星河湾、华南新城等地段较好、社区较大的楼盘受到这部分买家欢迎。

由于改善换房需求入市积极,10月份面积较大、素质较好的中高端价位物业成交有所增多,结构性拉升了总体的成交价格和成交面积。

据合富标准指数数据显示,2014年10月份广州全市十区二手住宅成交均价27081元/平方米,环比9月上涨6.5%,同比去年10月上涨20%;其中天河、海珠、越秀、荔湾、白云等中心六区的均价接近3万元/平方米。全市十区套均总价271.1万元,中心六区套均总价接近300万元。2014年10月份广州全市十区二手住宅成交套均面积高达100平方米。此前,二手住宅成交的套均面积一直保持在平方米之间。

由成交单价的分布看,2万元/平方米以下的成交明显下降,由9月份的五成以上,降至10月的四成。总价方面,10月份二手住宅买家套均总价300万元以上的占比超过两成,较9月的一成五增加约一成。由此显示,10月份较优质中高端物业的成交有所增多。

四季度回温有望

10月份,业主的心态总体仍较理性,反价不多,但议价空间缩小。部分业主的议价空间由10%左右缩小至5%左右。天河、越秀等市区的小部分学位房,甚至小幅3%左右反价,以试探市场。由目前的市场状况看,价格继续大幅下跌的可能性不高,不排除市区部分优质物业的价格会止跌小幅回升。

龙斌认为,930房贷新政一方面降低了改善需求的入市门槛、利率有所优惠;银行对房贷的支持力度进一步加大,令不少买家顺利入市。2014年广州的公积金额度由170亿增至197亿元,四季度的额度将增加27亿元;此外,16家银行表示房贷一个月内即可发放。政策利好正在逐步显现。

但是,二手楼价始终高居不下、税费高昂、一手的挤占,以及部分楼龄偏大的物业获得的银行信贷支持有限,都制约了二手楼市。如今,由于市场信心有所恢复,价格回调的笋盘或会逐渐减少,预计价格稳中小幅回升。

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